房票相關(guān)研究
從2005年起就有部分地區(qū)嘗試給拆遷戶發(fā)放房票購(gòu)置新房，后隨著2016年棚改貨幣化的推進(jìn)，房票政策逐漸在三四線城市中廣泛運(yùn)用，在去庫(kù)存方面有較好的效果。2018年后，棚改貨幣化安置開始退潮，抵押補(bǔ)充貸款規(guī)模逐漸萎縮，房票制度也隨之降溫。但進(jìn)入2022年，不斷有城市陸續(xù)出臺(tái)房票相關(guān)政策，甚至不乏部分省會(huì)和一二線城市。2022年已經(jīng)有很多城市出臺(tái)了相關(guān)制度，如鄭州、南京、廈門、貴陽(yáng)、無(wú)錫等地都有小范圍、短時(shí)間推行房票安置政策。
一、房票簡(jiǎn)介
房票是一有價(jià)票據(jù)，是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人用于購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證。被征收人，也即拆遷戶可自行向參與房票安置工作且已取得銷（預(yù)）售許可的房企購(gòu)買商品房、安置房或二手房，直接用房票結(jié)算。房票票面一般注明征收項(xiàng)目名稱、協(xié)議編號(hào)、被征收人姓名、身份證號(hào)碼、金額、開具日期以及房票使用規(guī)則等內(nèi)容。
房票的票面金額通常是被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額及貨幣化補(bǔ)償補(bǔ)貼金額的總和，一般室內(nèi)裝修及其附著物補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助等其他補(bǔ)助不計(jì)入房票票面金額。
房票安置是房屋征收部門比照貨幣安置的政策，將貨幣補(bǔ)償金額以房票形式出具給被征收人，鼓勵(lì)被征收人自行購(gòu)買安置房或商品房的一種貨幣安置方式。
二、房票運(yùn)作模式
（一）核發(fā)
對(duì)拆遷戶的拆遷補(bǔ)償類型，通常有貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種類型，房票安置是一種類貨幣安置政策，被征收人選擇房票安置的，視同放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房票核發(fā)的流程如下：
1.將要拆遷的房屋進(jìn)行合理的價(jià)值測(cè)算，然后在此基礎(chǔ)上，加上房屋補(bǔ)貼以及使用房票購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。
2.確定房票式樣。可以統(tǒng)一制定標(biāo)準(zhǔn)模式的房票式樣，亦可各區(qū)指定各區(qū)的房票式樣。
3.被征收人與征收人簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，并根據(jù)簽訂的協(xié)議確認(rèn)房票票面的金額。
4.被征收人在約定時(shí)間內(nèi)搬遷，領(lǐng)取搬遷證明，征收人出具房票給到被征收人。
（二）使用
房票實(shí)行實(shí)名制，不得質(zhì)押融資、違規(guī)套現(xiàn)，通常有使用期限，并非無(wú)限期，短則3個(gè)月，長(zhǎng)到36個(gè)月，一般以一年有效期為主。
1.被征收人在房票有效期內(nèi)，在指定的特定區(qū)域或樓盤庫(kù)中挑選房源，簽訂買賣合同，辦理網(wǎng)上備案，使用房票結(jié)算。被征收人使用房票抵付購(gòu)房款，通常規(guī)定購(gòu)房款須達(dá)到房票票面金額的一定比例（最低規(guī)定85%），房票票面金額不足以支付購(gòu)房款的，不足部分被征收人可以申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款或公積金個(gè)人住房貸款。房票持有人使用房票購(gòu)買的商品房總價(jià)少于房票金額的余額部分，有兩種模式，一是由房票核發(fā)單位在房票有效期內(nèi)重新開具房票；二是余額在房票到期后向房屋征收實(shí)施單位申請(qǐng)兌換成現(xiàn)金。
2.被征收人持有房票在有效期內(nèi)可以不買房，到期后按票面金額兌換成現(xiàn)金，不再享受政策性獎(jiǎng)勵(lì)。
3.部分城市的房票政策規(guī)定，房票持有人在有效期內(nèi)可對(duì)房票進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但通常只可轉(zhuǎn)讓一次，寧波市房票最多可以轉(zhuǎn)讓2次，但第2次轉(zhuǎn)讓的受讓人，不得使用房票購(gòu)買住房和再轉(zhuǎn)讓。
（三）結(jié)算
房票安置資金實(shí)行封閉運(yùn)行，房票安置資金到位后，存入專用賬戶，接受監(jiān)管。
1.房票用于買房的結(jié)算模式
根據(jù)各城市出具的房票政策，對(duì)已用于購(gòu)房的房票的結(jié)算模式有三種，一是由被征收人申請(qǐng)，二是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋出賣人申請(qǐng)，三是買賣雙方共同申請(qǐng)。
（1）由被征收人申請(qǐng)
以無(wú)錫市和鄭州市房票政策為代表。被征收人使用房票購(gòu)房，被征收人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同在房票上對(duì)購(gòu)房人、購(gòu)房坐落、實(shí)際使用金額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收款賬戶（房源為期房的，收款賬戶須為項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶）等信息進(jìn)行簽注。被征收人持簽注后的房票、征收補(bǔ)償協(xié)議、商品房買賣合同等，向房票核發(fā)人申請(qǐng)資金劃撥。房票核發(fā)人接到資金劃撥申請(qǐng)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)付資金撥付到房票上注明的收款賬戶（鄭州是10個(gè)工作日、無(wú)錫是30日內(nèi)）。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋出賣人申請(qǐng)
房票持有人購(gòu)買新建商品房的，辦理新建商品房買賣合同網(wǎng)簽后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)房票兌付。房票持有人購(gòu)買存量商品房的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房屋出賣人可申請(qǐng)房票兌付。
購(gòu)買現(xiàn)房的，房屋交付被征收人后，支付房票金額的100%。購(gòu)買期房的，首期支付房票金額的一定比例，房屋主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后再支付房票金額的一定比例，余款于房屋交付被征收人后支付。
（3）買賣雙方共同申請(qǐng)
以張家港市為代表。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑經(jīng)備案的《商品房買賣合同》，房票使用人憑房票、房屋征收（搬遷）補(bǔ)償協(xié)議，與房屋征收（搬遷）實(shí)施主體（或其他指定主體）進(jìn)行結(jié)算：房票面額全部使用的，由房屋征收實(shí)施主體按房票面額全額支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房票面額部分使用的，由房屋征收實(shí)施主體按實(shí)際使用部分支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，未使用部分由房屋征收實(shí)施主體以現(xiàn)金形式支付給被征收人。
2.房票到期未用的結(jié)算模式
房票逾期，房票持有人未選購(gòu)房屋的，房票自動(dòng)失效，房票持有人向房票核發(fā)部門申請(qǐng)貨幣兌付。
三、房票的相關(guān)政策
截至目前，超過(guò)30個(gè)城市已經(jīng)公布并實(shí)施房票安置政策，這些城市都出臺(tái)了房票政策，以協(xié)助這些城市去化樓市庫(kù)存。
各地出臺(tái)的房票安置政策，大同小異，歸納總結(jié)主要包括以下方面：
（一）限定范圍
房票安置通常限定范圍，包括空間范圍和項(xiàng)目范疇，明確適用哪些區(qū)縣，明確哪些類別項(xiàng)目的拆遷工作適用房票，主要包括城市更新、棚改、城中村等。
（二）獎(jiǎng)勵(lì)政策
選擇房票安置的被拆遷人，可以獲得額外的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，并針對(duì)不同空間范圍制定差異化政策獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)而引導(dǎo)更多的個(gè)體選擇房票安置，以確保政策效力的有效發(fā)揮。
（三）政策紅利
對(duì)于選擇房票安置的被拆遷人，給予商品房限購(gòu)限貸、稅費(fèi)等方面的政策優(yōu)惠，比如使用房票所購(gòu)買的商品住房，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；購(gòu)置房屋價(jià)值不超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)?，免征契稅；靈活的學(xué)區(qū)認(rèn)定政策等等。
（四）實(shí)名制管理
每張房票實(shí)名制管理。持票人不能將房票對(duì)外進(jìn)行質(zhì)押融資或違規(guī)套現(xiàn)，也不可能跨行業(yè)消費(fèi)，只能用來(lái)買進(jìn)入房票系統(tǒng)登記的房源。個(gè)別地區(qū)允許轉(zhuǎn)讓，但對(duì)轉(zhuǎn)讓條件有嚴(yán)格的限制，比如僅限于通過(guò)購(gòu)房和繼承、戶人均居住面積不低于35平方米等。
（五）限期使用
房票均有有效期，在有效期內(nèi)使用房票購(gòu)房享受獎(jiǎng)勵(lì)政策。到期未用，可兌付現(xiàn)金，但不再享受獎(jiǎng)勵(lì)政策。
（六）其他要求
主要針對(duì)在實(shí)操過(guò)程中可能出現(xiàn)的房票與購(gòu)房款之間的差額、貸款政策以及操作流程、監(jiān)管責(zé)任等方面進(jìn)行約束。比如：票面金額足以支付購(gòu)房款的，不得拆分使用；購(gòu)房款應(yīng)不低于房票票面金額的一定比例；購(gòu)房后房票仍有余額的，可申請(qǐng)領(lǐng)取貨幣；房票安置資金實(shí)行封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ玫鹊?/font>。
四、房票的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)
（一）優(yōu)勢(shì)
1.對(duì)征收人
通過(guò)實(shí)施房票安置，降低回遷用地安置需求，實(shí)現(xiàn)集約節(jié)約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。
房票安置政策節(jié)省以往房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償及臨時(shí)安置費(fèi)用，有利于緩解城中村改造的資金投入壓力。同時(shí)各地政府也明確指出房票安置制度實(shí)施后，原則上不再新建商品房，就此減輕了政府的建設(shè)負(fù)擔(dān)。被征收人可以使用房票購(gòu)買商品房，且房票規(guī)定只能用來(lái)購(gòu)房，也促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
通過(guò)房票安置可拉長(zhǎng)支付節(jié)奏，減少了集中支付的金額，減緩地方政府財(cái)政支出壓力，增加了地方政府財(cái)政調(diào)配空間。
2.對(duì)開發(fā)商
房票安置政策可以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。被征收人使用房票購(gòu)買商品房，增加了購(gòu)房需求，開發(fā)商可以獲得穩(wěn)定的購(gòu)房客戶，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售起到了積極的推動(dòng)作用。
房票安置政策有助于解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題。被征收人使用房票購(gòu)買商品房，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存，減少存量房的壓力，需求增加而庫(kù)存供給減少，提高市場(chǎng)供需平衡并穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
3.對(duì)被征收人
以往拆遷安置，需要很長(zhǎng)時(shí)間過(guò)渡，被征收人不得不租房居住，而且即便有安置房源供選擇，房源選項(xiàng)較少，且有區(qū)域限制。房票政策會(huì)給予被征收人更多選擇，拿到房票即可購(gòu)房，可以縮短過(guò)渡期，還可以按自己意愿選房，自主選擇戶型、格局、地理位置等，滿足被征收人對(duì)安置的多樣化需求，被征收人在改善住房方面擁有比以前更多的選擇權(quán)。
房票安置降低了被征收人補(bǔ)償貨幣資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，有效避免因賭博、投資失利等原因，使補(bǔ)償資金出現(xiàn)“打水漂”現(xiàn)象。
（二）劣勢(shì)
1.對(duì)征收人
房票安置政策從資金來(lái)源角度看，房票開展的資金短期仍以地方財(cái)政為主。受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，各地土地出讓收入明顯下降，地方財(cái)政壓力較大，所以房票安置政策執(zhí)行難度亦相對(duì)較大，房票安置或難以大規(guī)模開展，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力大的城市，居民選擇房票安置的意愿或偏弱，對(duì)整體市場(chǎng)帶動(dòng)效果或有限。
2.對(duì)開發(fā)商
不同樓層、不同朝向的房子價(jià)值不同、銷情不同，開發(fā)商需要拿哪些房子來(lái)吸引村民、村民能兌換哪些房子是一個(gè)博弈的過(guò)程。同時(shí)對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，有關(guān)房票單價(jià)、成本等問(wèn)題核算，比起純貨幣補(bǔ)償、實(shí)物安置費(fèi)等，房票安置會(huì)變得更復(fù)雜，且更難協(xié)調(diào)，更不利于改造推進(jìn)。
3.對(duì)被征收人
被征收人選擇房票安置方式，使用房票只能買房，或通過(guò)買房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而且相比以往現(xiàn)金補(bǔ)償，使用房票買房限制極大，只能買政府指定的開發(fā)商指定區(qū)域內(nèi)的房子。且房票在使用上有諸多限制條件，如：多數(shù)城市房票在有效期內(nèi)不計(jì)息；房票使用上多數(shù)城市不得購(gòu)買二手房；有效期長(zhǎng)短不一，不買房未到期的房票無(wú)法提前兌付；多數(shù)城市規(guī)定房票不得轉(zhuǎn)讓，靈活性較差；使用房票購(gòu)房，購(gòu)房款需滿足使用比例，多數(shù)是不低于房票金額的85%等等，這些限制條件均對(duì)被征收人構(gòu)成不利的影響。
此外，無(wú)法原址回遷，村民普遍看重的生活方式、鄰里關(guān)系將徹底打破，大年紀(jì)村民的接受度會(huì)低。房票安置的區(qū)域范圍、地段位置、能否回原地址，都是被征收人在考慮是否選擇房票安置時(shí)要考慮的問(wèn)題。
五、后續(xù)展望
房票政策大范圍施行存在諸多的限制條件，在實(shí)際操作過(guò)程中，能否保證更多居民去選擇房票安置措施，進(jìn)而改善部分城市地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀，可從幾個(gè)方面進(jìn)行改善：（1）擴(kuò)大房票適用范圍，提升購(gòu)房需求。（2）加強(qiáng)資金支持與監(jiān)管力度，保障房票兌換可靠性。（3）房票制度細(xì)節(jié)優(yōu)化，提高居民、房企接受度。
附件1
部分城市房票政策
